２０１２年遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司公司债券募集说明书摘要

出特色”的原则，大力建设“一主两副一带”中心城区，积极融入黔中城市群。到２０１５年，中心城区建成区面积计划扩大到１５０平方公里以上，城市人口达到１２０万人以上，形成承载２００万人口的城市框架。

（二）土地开发与运营行业的现状及发展趋势

１、我国城市土地开发与运营行业的现状及发展趋势

根据国土资源部公布的《２０１１年全国住房用地计划公告》（２０１１年第１８号），２０１１年全国住房用地计划供应２１．８０万公顷，与２０１０年全国住房用地供应计划（１８．４７万公顷）和实际供地量（１２．６３万公顷）相比，分别增加１８％和７２．６％，超过前两年年均实际供地量（１０．１７万公顷）。

２０１１年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地１７．１３万公顷，占住房用地供应计划的７８．６％。计划供应保障性安居工程用地７．７４万公顷，占住房用地供应计划的３５．５％，与２０１０年计划（６．５８万公顷）和实际供地（３．２４万公顷）相比，分别增加１７．６％和１３８．９％。

２０１１年至２０１５年是我国全面建设小康社会的关键时期，工业生产增长、改善人民居住环境将对工业和民用建筑产生巨大需求。随着国内经济的持续发展和我国城市化和工业化进程加快，土地作为不可再生性稀缺资源，长期内将保持升值趋势。总体上，我国房地产行业在国家宏观政策指引和市场供求作用下，仍将保持稳定发展的趋势，使得土地开发与运营行业能够持续稳定的发展。

２、遵义城市土地开发与运营行业的现状及发展趋势

截至２０１１年末，遵义市建设用地供应总量为１，８８８．９９公顷，比２０１０年增长１８．２２％。从供应建设用地结构看，２０１１年遵义市供应建设用地主要以其他建设用地为主，供应面积合计为６５２．３２公顷，占全年建设用地供应总量的３４．５３％；其次为矿工仓储用地，供应面积合计为５６５．２６公顷，占全年供应总量的２９．９２％；再者是住宅用地，供应面积合计为４８９．７７公顷，占全年供应总量的２５．９３％；最后是商服用地，供应面积合计为１８１．６０公顷，占全年供应总量的９．６１％。

从住宅用地内部结构看，２０１１年普通商品住宅用地供应面积为４４６．８２公顷，包含中低价位中小套型住房用地４１９．２０公顷；保障性住房用地供应面积达４２．９５公顷，比２０１０年度增长２６．２６％，保障性住房用地面积占供应住宅用地总面积的８．７７％。

根据《遵义市城市总体规划（２００８－２０３０）》，计划２０１５年市域建设用地规模达到１１．５万公顷，２０２０年达到１２．６万公顷，２０３０年将达到１３．５万公顷，２００５－２０２０年年均增加建设用地１，７７０公顷。

近期至２０１５年，计划居住用地中心城区人均居住用地２６．８平方米，新增居住用地８平方公里，居住用地总量达到２６．８平方公里，占城镇建设用地３３．４％。至２０３０年，计划人均居住用地达到２６平方米，居住用地总量４２．０平方公里，占城镇建设用地２８．７％。

二、发行人在行业中的地位

（一）发行人在遵义城市基础设施建设领域处于重要地位

发行人根据遵义市人民政府授权，从事遵义城市基础设施建设和重大社会事业项目建设，城区土地收储、开发及配套设施的建设和经营管理，是遵义市最主要的城市基础设施投融资和建设主体之一，担负着遵义城市基础设施建设和运营的重要任务。发行人承担着遵义市中心城区市政道路和桥梁等重要城市基础设施及保障性住房配套设施的项目建设任务，是遵义市政基础设施建设投资开发的主体。

（二）发行人在遵义市土地开发与运营领域处于绝对的主导地位

遵义市政府赋予公司进行土地前期整理、储备开发与运营的职能，遵义市中心城区的主要土地收储工作都由发行人实施。发行人依据《遵义市人民政府进一步加强中心城区土地管理的意见》确定了对中心城区城市规划范围内土地实行“统一规划、统一储备、统一开发、统一出让、统一收益”管理，理顺了中心城区土地管理关系，同时加大了储备土地处置力度，为城市基础设施和保障性住房的建设做好进一步的准备工作。

三、发行人的竞争优势

发行人作为遵义市国有资产经营与开发的市场主体，一直承担着遵义市内的基础设施建设、土地开发与运营和国有资产经营管理三大职责。发行人在开展自身主营业务的过程中积累了以下优势：

（一）深厚的政府背景为公司发展奠定了先天优势

发行人是经遵义市人民政府批准，以遵义市部分国有资产为主体组建的国有独资公司，承担了遵义市内市政基础设施建设、土地开发与运营和国有资产经营管理的重要任务。遵义市人民政府通过优惠性政策、优质资产整合、政府财政补贴等多种方式给予公司大力支持，增强了公司的发展后劲，提高和巩固公司的国有资产投融资经营管理的主体地位。

（二）优越的经营环境

遵义地处中国西南腹地，位于贵州省北部，是由黔入川的咽喉，是黔北重镇，也是中国西部的重镇之一，贵州省第二大城市，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中经济区建设的主要区域。１９３５年，中国共产党在这里召开了著名的“遵义会议”，因此被国务院列入首批公布的２４个历史文化名城之一。遵义蕴藏着巨大的发展潜力，现已探明的矿产有６０多种，水能资源、煤炭储量、旅游资源都比较丰富；粮食、油菜、烤烟、茶叶、畜禽等主要农产品产量占全省１／４至１／３，是贵州省着力打造的“名烟名酒名茶”基地；能源、原材料、化工、机电、制药、食品加工六大工业基地框架已初步形成。优越的经营环境奠定了遵义市经济发展的良好基础。

２０１１年全市生产总值１，１２１．１６亿元，比上年增长１７．０％。其中：第一产业增加值１５１．２６亿元，增长１．６％；第二产业增加值４９３．０２亿元，增长２２．９％；第三产业增加值４７６．８８亿元，增长１６．６％。２０１１年财政总收入２０２．２１亿元，增长４３．１％，其中，一般预算收入８４．６２亿元，增长４６．９％。

（三）丰富的工程项目运作经验为公司的发展提供了可靠保证

发行人作为遵义市最主要的开发建设和运营主体，一直承担着遵义城市基础设施建设、土地开发与运营和国有资产经营管理三大职责，是遵义城市开发建设的主力军。近年来，发行人完成了遵义市内多项基础设施建设工程。在经营过程中，对所投资项目加强管理，加大市场化运作力度，对基础设施存量资源进行项目市场化开发，积累了丰富的工程项目运作经验，为公司发展提供了坚实基础。

（四）丰富的优质土地储备资源

遵义市人民政府赋予公司进行土地前期整理、储备开发的职能，公司在遵义市中心城区已经拥有充足的土地储备，在遵义市人民政府每年的土地收储计划中占有最大的比例。今后随着城市建设力度的不断加大，政府通过公司收储土地的规模还将持续增加，这些土地主要分布在遵义市中心城区，升值潜力较大。丰富的土地资源为公司的长足发展提供了坚实保障。

四、发行人的主营业务模式、状况及发展规划

（一）发行人主营业务模式

公司的主营业务主要集中在两大板块：一是城市基础设施建设板块，包括城区改造及配套设施建设，市政交通基础设施及区内交通工程项目建设；二是土地开发与运营板块，包括土地前期整理和储备开发、房产出租业务等。

（二）发行人主营业务状况

２０１１年度公司实现主营业务收入１０８，７６２．０７万元，利润总额３３，８６６．３８万元，归属于母公司所有者的净利润３２，１７０．６８万元。２０１１年度，回购项目收入为１０２，６６５．１６万元；租金收入为６，０９６．９１万元。发行人近三年主营业务收入构成及成本情况如下：

金额单位：万元

项目

２０１１年度

２０１０年度

２００９年度

收入

占主营业务百分比

收入

占主营业务百分比

收入

占主营业务百分比

租金收入

６，０９６．９１

５．６１％

４，８１２．５５

１０．３４％

４，３１６．６４

３５．７３％

土地出让收入

－

－

２１，８２４．５１

４６．９１％

７，７６５．５３

６４．２７％

回购项目

１０２，６６５．１６

９４．３９％

１９，８９１．０５

４２．７５％

－

－

主营业务小计

１０８，７６２．０７

１００．００％

４６，５２８．１１

１００．００％

１２，０８２．１７

１００．００％

１、城市基础设施建设板块

发行人作为遵义城市基础设施建设及配套设施建设的主体，承担了市内中心城区的主要基础设施工程项目和重点交通工程项目。自成立以来，发行人先后投资和建设完成了遵义市雨水路改造项目、遵义市生活垃圾卫生填埋二期工程、遵义市城区高坪河董公寺至啤酒厂坝污水截流工程、共青大道１号线工程、共青大道２号线工程等一系列城市重点基础设施项目，为改善遵义市城市环境、提升城市承载能力做出了较大贡献。

截至２０１１年末公司部分完工项目情况

金额单位：万元

项目名称

收入

遵义市雨水路改造工程

３，６８８．７１

遵义市生活垃圾卫生填埋二期工程

６，９６０．９４

遵义市城区高坪河董公寺至啤酒厂坝污水截流工程

７，４３３．１３

２、土地开发与运营板块

公司负责遵义市中心城区及南部新城区域内的土地收储、开发工作。在政府的鼓励和扶持下，公司土地开发与运营业务发展迅速。截至２０１１年末，公司拥有土地１，５３４．９８亩，在全市同行业处于领先地位。公司作为遵义市基础设施建设项目的投资和建设主体，通过项目运作，盘活土地存量资产和闲置地产，取得了良好的经济效益。

发行人土地开发业务得到快速的发展，２００９年、２０１０年遵义市人民政府分别将１０．７４万平方米和１３．３５万平方米的土地使用权进行出让，发行人分别获得土地出让收入７，７６５．５３万元和２１，８２４．５１万元。２０１１年，由于公司尚未完成地块的开发与整治工程，故此当年没有土地开发收入，随着地块开发与整治工程的顺利进行，预计２０１２年发行人土地开发收入较２０１０年有大幅增加。

（三）发行人发展规划

“十二五”开局之年，公司制定了以土地收储、开发为重点，以市政设施、保障性住房项目建设为基础，以资产经营为依托的重要战略规划。

１、以土地收储、开发为重点

以城市土地经营为依托，以项目为载体，优化配置土地资源，为城市的发展储备足够的建设用地，土地收储采取政府主导，市场化运作的方式进行，进行土地一级开发，推动“储地－融资－建设”和“储地－整理－出让”两个层次的良性循环的形成，实现城市投资、城市建设、城市发展的良性循环，并积极参与土地的二级市场经营，加快推动城市化进程。

２、以市政设施、保障性住房项目建设为基础

遵义市人民政府已明确公司作为市政基础设施投资建设主体，公司将由单纯的融资载体向具有盈利模式和现金流支撑、举偿债科学的市场主体转型。公司将加快中心城区市政道路建设，“十二五”期间将投资建设凤凰山隧道、上海路－市委党校－市医专道路、南京路－天义厂－湛江路道路、石龙西路－官井隧道道路等项目。

遵义市人民政府已明确公司作为保障性住房投资建设主体，公司将加大中心城区棚户区、国有工矿企业棚户区改造力度，修建廉租住房、经济适用房、公租房等保障性住房，实施刘家湾农贸市场一带、汇川大道建国花园还房小区、新舟坝棚户区、天义厂棚户区、高桥棚户区、子尹路南延线棚户区、凉水棚户区等改造工程，三年内基本解决现有城市低收入家庭住房困难问题。

３、以资产经营为依托

公司计划加快资产经营和项目运作，融通城市发展资金，进一步对市级国有资产调查摸底，抓好经营性资产的移交，建立资产数据库，理顺承租关系，统一管理、集中运营，盘活存量资产，确保国有资产保值增值；发挥国有资产的价值和功能，不断挖掘和包装融资项目，储备或开发一批品质优良、效益良好、可持续发展的优质资产和资源，通过资产运营和项目运作，将“死资产”转化为“活资本”，增强公司经济实力和“造血功能”，筹措城市建设资金；积极探索开展资产经营，通过对银行债务积极运作，打包承接，盘活闲

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