“变局寻路

来源时间为：2015-04-21

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“变局寻路--新政下的遵义楼市”沙龙召开

2015-04-2115:47:05

来源：新浪房产

2015年4月17日星期五，“变局寻路--新政下的遵义楼市”沙龙如期在天安幸福里营业部如期召开，特邀了贵遵两地房地产业界大佬与资深媒体人士，针对“330新政的出台将对遵义房地产有着怎样的影响？各区域板块楼市市场将迎来怎样的变化？而面对整个行业的下行趋势，本地房地产企业又该如何变局寻路？“等问题进行探讨和思想碰撞，启迪遵义房地产业发展新思路，同时就今后房地产市场形势、行业政策、企业发展战略、以及市场消费趋势等进行深度剖析，以明确经济新政策调控下遵义房地产发展的新路径。

沙龙现场

聚焦“新政”

3月30日前，央行、住建部、银监会联合下发通知，将二套房贷款最低首付比例降至4成，住房公积金贷款首套首付降至2成，住房公积金贷款二套首付降至3成，营业税免征年限由5年下调至2年。消息一出，外围市场一夜炸锅，A股房地产板块全线大涨，二手房市场业主连夜反价，中介人员喜忧参半，置业者加速入市旨在窗口期上车。而继新政颁布8日后，有媒体报道，遵义市近期将对全市住房公积金使用政策作出调整。新政策在4月底即可正式执行。

讨论中，各位业界人士一致认为我们今天的房地产新政，并非在鼓励市场化的高端商品住房，而是在加大廉租房、经济适用房的比例以解决公平问题。就房地产市场本身而言，和资本市场类似的心态，导致遵义市去年的商品房交易多呈现了“追涨杀跌”的态势。去年房地产市场火爆，价格井喷，就供求关系而言，全国市场都透支了今年的消费，整个需求市场将产生萎缩。从供需市场来说，今年的房地产市场都会存在供过于求的这样一种行业状态。

政策来的过猛，反倒说明楼市“悲观”或中央“有所期待”。中国房地产一直是典型的政策市，就在刚过去的两会上，总理强调“支持自住型住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。这无疑就为2015年房地产政策定下了基调。

部分业界人士被“利好”乐昏了头，事实上大部分与会人士对于2015年楼市，并不像想象中的那么乐观。在整个住宅楼市进入行业天花板之时，在整个房地产分化结构性失衡之时，在整个房地产价格过高购买力不足之时，在房地产高库存过大利润摊薄之时，靠一两个利好的政策已经很难改变楼市大局。对此，笔者也借此提醒开发商，在借330新政与后续可能还有的利好东风的同时，强化经营与管理内功，最终使得企业能够在新常态下持续的活着而且转型成功。

直面“困境”

通过为期目两天的商业论坛和项目参观，与会人士们得出了这样一个并不乐观的结论：当前遵义的房地产行业同质化非常严重，大家都是为了销售而销售，没有把创新，求变的过程引入到整个营销的体系中来。很多项目战线拉得很长，而战线拉得越长，问题就出得越多，越是大项目，就越应该与时俱进。

中国的房地产通过几十年的持续增长，目前已经出现了住房价格、销售量下降的现象，就贵州省来说，目前政府财政相对紧张，融资渠道狭窄，地产低迷。经过讨论，本次地产沙龙总结出目前遵义房地产行业主要面临以下问题：

1、金融依赖程度高，蕴藏着巨大的金融风险

房地产对金融的依赖程度很高，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快；二是房地产商自有资金比重低；三是商业银行过度竞争。

2、市场发育不良，泡沫化程度较高

房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中受到许多不健康因素的影响导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。中国房地产的利润率高达20-30，有的高达30-40，致使我国房价远远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了严重的泡沫。

3、房价过高，涨幅过快

房价高是百姓最关注的问题，而房价高无非3个原因：供需失衡、地价过高、市场混乱。

探寻“出路”

某与会人士指出：“房地产的问题其实根本上就是资金的问题，由于金融机构为了控制投资风险，中小房企没了“救命钱”，与大企业在土地市场的拼抢显得不堪一击，这就导致了一系列连锁恶化反应。而企业所有付出的“血本”，归根结底都要算到业主头上。而新政来了，房价是涨还是涨？房地产行业是崩溃还是崩溃？毋庸置疑，而房地产业要发展，必须尽快进行产业的转型升级。”

经过一系列的观点呈现与思想碰撞，本次地产沙龙总结出新政下遵义楼市的出路如下：

1、经营战略由资源竞争转向技术竞争

2、经营方式由粗放型转向集约型

3、互联网时代企业需适应新运营规则

4、企业价值是市场预期的结果

抱团“取暖”

天安幸福里的曾总说：“汇川区作为新区，依旧处于开发的状态。汇川区作为广珠商圈的腹地楼盘少、市场需求比较稳定、城市配套也相对完善，入住率高。但是就是因为地势好，需求才旺盛，现在整个汇川区只有几个为数不多的楼盘，不管是在即将到来的房交会还是在未来的楼市竞争中，整个汇川区的楼盘只有”抱团取暖”才能助推整个汇川区的升级换代。”

新市场环境下，传统行业已经开始萎缩，今后所有的行业都会转变为服务业。汇川区楼盘的出路就在于打造片区、商业升级。而整个遵义市的楼市都需要考虑到一个产品品质和服务品质的问题。现在商品房的购买群体已经发生改变，唯有将体验经济植入营销理念，唯有将80、90后的生活方式植入产品概念，房地产才会更快更准确的寻找到出路。

结语：本次地产沙龙对众多业界关注的问题进行了商讨，不仅指出了“新政”下遵义地产界所面临的主要问题，还探寻了困境下的出路。并且对沙龙召开地区--汇川区目前的处境做出了结论，对未来的发展也做出了大致的规划。

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