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以中央城市新政开创商业景区

发布日期:2016/3/8 4:51:19 浏览:1059

最近,党中央国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,这是中央37年来首开全国城市工作会议的一个配套文件。面向2020年,为我们绘就一幅五彩缤纷未来城市的美丽画卷,提出了“努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市,让人民生活更美好”的建设目标。在中央城市新政指导下,城市综合体应该怎么建?遵义城市综合体如何结合市委市政府“三宜城市”战略,发挥应有的引领作用?

为此,遵义电视台《家园访谈》栏目记者就此热点话题,采访了知名商业思想家、策划专家、遵义唯一国际城市综合体总策划郎遥远先生。

城市综合体与住宅开发的五个不同

记者:郎总,您能给我们解释一下城市综合体的基本概念么?

郎总:城市综合体的一般定义,是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城市经济聚集体。我们在城市综合体原有内涵上,增加了两个功能,一是商业景区,二是平台经济,更加符合宜人、活力、特色的城市新政精神。

城市综合体在世界各国,早有不少成功案例。法国巴黎拉德芳斯是世界上第一个城市综合体,美国洛克菲勒中心是世界最大城市综合体,东京六本木、香港太古广场是亚洲著名城市综合体,国内最具影响力的城市综合体是万达广场。

2013年,贵州省提出百大城市综合体建设规划目标,通过100个城市综合体示范带动,拉动城镇化率提升3个百分点,直接完成投资1000亿元,直接和间接拉动投资约1万亿元。贵阳市、贵安新区以及遵义市城区的城市综合体建设作为重中之重,列为第一层级。我们遵义唯一国际是贵州百大城市综合体的重点项目、标杆项目。

记者:那城市综合体与一般的住宅开发区别在哪里?

郎总:我认为两者具有五个不同。

第一是城市角色不同。城市综合体开发商是城市运营商,提供城市经济新引擎;住宅开发商是社区楼盘建设者,提供市民品质居住。城市综合体比住宅具有更高的城市地位和作用,推动城市文明升级、商业服务升级、产业平台升级、公共服务升级、品质生活升级。

第二是成功要素不同。城市综合体需要城市核心地段、先进商业思想、雄厚资金实力、前瞻性规划设计、与城市总体功能匹配度、市场要素和商业资源整合能力、业态创新能力、物业运营管理能力等,就像建造平台型航空母舰;而住宅开发更多关注楼盘品质、社区环境、教育医疗体育等生活配套,就像建造单一战舰。

第三是开发难度不同。住宅开发是盖好房卖了,基本完成任务;而城市综合体是盖好房只是成功起步,综合商业、产业平台都需要专业运营,才能实现繁荣,真正体现物业价值。如果说,开发住宅需要大学生水平,那么开发城市综合体需要博士生导师水平。

第四是服务对象不同。住宅开发服务对象只有一个:业主。城市综合体服务对象有五个:1、城市,填补、提升和优化城市服务功能;2、业主,包括居住业主、投资业主,实现投资增值;3、商家,包括入驻企业,实现运营和经营盈利;4、平台共建伙伴,包括产业平台、金融平台、教育平台、创新平台等,实现市场、行业要素资源整合和服务、创新功能集聚;5、消费者,包括市民和游客,提供一站式多功能优质服务。

第五是投资效益不同。住宅开发如养猪,养大宰了就行;猪的价格随行就市。城市综合体如开奶牛场,要不断精心呵护,才能源源不断挤奶,还要给奶制品赋予品牌附加值,可持续产生效益。城市综合体开发难度大,但是业主投资回报比住宅高几倍、十几倍,关键看开发商运营能力和水平。

城市综合体效应与发展阶段

记者:一个城市综合体有着独具一格的商业和社会功能。您提到了一些国外很著名的城市综合体,那么城市综合体能给城市规划建设带来哪些影响呢?

郎总:我认为,城市综合体具有六大效应:

文明推动效应:植入国际时尚文化因子,丰富城市精神内涵,提高市民文化活力与思想力,促进多元文化融合与互动,加快城市国际化;

消费带动效应:满足市民不断提升的消费层级需求,业态更丰富,服务更满意,生活更便捷,闲暇更快乐;

产业升级效应:搭建平台,要素集聚、资源整合,服务升级,推动行业、企业自主创新能力;

就业扩大效应:吸纳少则几千、多则数万人就业创业;

税收贡献效应:新商业、新行业、新企业、新平台经济、总部经济的税源,使城市亿元楼宇成为可能;

社会资本效应:提升城市商业服务水平,促使区域地产升值,同时加速知识型人才的培养与聚集,吸纳更多社会资本创业创新。

记者:据你们了解,目前遵义城市综合体处在一个怎样的阶段上呢?

郎总:我用三句话来形容:

第一,来得晚。遵义城市综合体来得晚,是与全国其他城市比较而言。万达城市综合体全国攻城略地已十年,全国各地城市综合体遍地开花,“乱花渐欲迷人眼”,沿海地区许多地级城市的城市综合体规划都超过10个,中西部城市规划综合体数量也巨大,成都市在建和规划城市综合体项目35个,2013年贵州提出百大城市综合体战略,贵阳要打造34个城市综合体样板。遵义规划21个,其中8个已开工。城市综合体对于遵义是恰逢其时。遵义城市商业很热闹,号称黔北小香港,每条街都开店铺,夜生活丰富,半夜逛街还熙熙攘攘,但遵义国际化、高品质商业场所不多,可谓繁而不荣。遵义经济跨越发展、市民消费层级不断提升,使遵义城市综合体具备条件,顺势而建。

第二,站得高。遵义几个城市综合体都没有照搬万达模式,规划具有前瞻性和鲜明个性,充分利用自身优势资源开发,各有优势。如,我们唯一国际是遵义市中心最大体量、功能最全的综合体,也是全国首个景区化城市综合体,遵义国际商贸城是黔北地区最大的,综合型、多行业聚焦的现代商品贸易平台,保利未来城是综合性现代小都市,湄潭西部茶城、凤冈有机食品城等都具有鲜明特色。

第三,干得难。一方面是宏观经济严峻,楼市形势低迷,实体经济面临艰难转型之路,市民赚钱不易,投资越加谨慎;另一方面是电商对传统商业冲击很大,国际一些商业机构退出中国市场,全国最牛的万达已经缩减了45家,向轻资产模式转型,侧重文化产业、餐饮业。遵义城市综合体开发商要扛得起市场环境变化带来的巨大压力,要有更高明的商业思想、更强大的投资实力、市场要素资源整合能力和一流运营管理水平。

遵义唯一国际的城市贡献

记者:那针对这些问题,你们唯一国际城市综合体怎么定位,有哪些特色?为遵义城市发展做出哪些贡献呢?

郎总:唯一国际不是一般意义的城市综合体,首先是城市地标,然后是商业中心、产业平台、4A景区、品质社区、众创空间的融合,在推进商业进步和城市发展同时,更注重项目对城市文明的培育滋养,更注重对区域经济的增加值贡献率。

首先,引领城市文明。

最近,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》正式发布,这是一个划时代的文件,强调以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳,营造更有内涵有品质个性的城市。我们“唯一国际”从项目规划开始,富有前瞻性以《马丘比丘宪章》为规划指南,博采国内外城市综合体经典项目优点,结合遵义城市和项目具体情况,建设开放街区,在昆明路上方盖空中文化广场,遵循资源节约型、环境友好型城市导向,彰显以人为本的城市美学。从打造“商圈中心”到“商业景区”,这是一个全国性创举,深刻表达了我们唯一国际项目体现的城市新哲学和商业新美学。

第二,创建商业景区。

唯一国际不仅是遵义首个景区化城市综合体,更是全国首届景区化城市综合体。“商业景区”已经成为当今中国与万达广场相媲美的城市商业新范式,并以其与旅游要素、产业平台、诗意栖居的全面融合,而益发彰显其巨大的发展空间和核心竞争力。遵义“唯一国际”,就是我们以“商业景区”为模式在西南地区的首个样板,也是我们率先贯彻中央城市新政的生动实践。

遵义前任市长、规划设计专家王秉清高度评价:“唯一国际项目规划是大师之作”。2014年国庆节期间,我们举办了中国首届景区化城市综合体峰会,与会30多个中国知名商业专家、规划设计师对唯一国际大加赞赏,用“震撼”两字高度评价。唯一国际既具有商业街基本功能,又把整个项目以国家4A景区为建设标准,创建16个特色景点,将旅游六要素融入其中,以其成熟核心商圈的区位,以景区化城市综合体的定位,以商业景区、产业平台、金融集聚、时尚中心、总部经济、创客基地、品质社区的高位,以智慧商业、完美服务的到位,缔造一个让政府、开发商、投资者、经营者、消费者共赢的城市地标。

第三,提升消费层级。

唯一国际业态很全,吃喝玩乐购游一站式服务,独具特色,亮点很多,提供生活、闲暇、创业、旅游多方面需求。目前,永辉超市、万达影院、苏宁云商、颐高数码城已入驻,一大批国际、国内一线品牌已签约,全国首个空中欧洲风情步行街招商完毕,唯一国际剧场、美术馆、非遗艺术长廊首开遵义先河。国际著名五星级酒店品牌入驻。

第四,共建服务平台。

唯一国际除了做好商业景区、高端社区这两大功能板块,更把平台经济作为项目核心竞争力组成部分。唯一国际平台经济包括总部经济、生产性服务业集聚中心、金融服务集聚中心、创意产业中心、教育服务平台。经市政府批准,遵义市金融业服务集聚中心已落户唯一国际,由上海排名全国十强的金融管理公司运营,引进省内外百家金融服务机构;唯一国际与浙江大学、国际创

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