正在爆发的楼市，突然熄火了
米筐投资
作者丨老船长
1
不管你愿不愿意承认，楼市确实正在回暖。
1—2月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7。
1—2月份，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6；商品房销售额15449亿元，下降0.1，其中住宅销售额增长3.5。
尽管这三个关键数据的增速依然为负，但这个向上的趋势，谁都能看得出来，拐点来了。
回暖的趋势，房价的表现更为明显。
2月份的新房环比涨幅，70个大中城市里有55个都在上涨，长沙、西安持平，13个城市环比下跌。
接近80的城市新房价格都在上涨，已经很长时间没有见到了。
其中，涨幅前十的城市分别是：
湛江、天津、宁波、济南、昆明、遵义、重庆、成都、桂林、呼和浩特
奇怪的是，除了天津、宁波和济南，其他7个城市都来自西部。
西部的城市先涨起来，这实在令人想不到。
二手房环比涨幅，40个城市上涨、30个城市下跌，上涨的城市数量两年来首次超过下跌城市数量。
其中，环比涨幅前十的城市分别是：
上海、成都、无锡、北京、西安、徐州、天津、南京、温州、岳阳
尤其是上海、成都、无锡3个城市，涨幅都达到了1。
房价，已经微微回暖了。
2
而成交量，在房价之前早已呈现出爆发的迹象。
在北京，2月份二手住宅成交套数超1.5万套，同比增长85.4，1-2月累计同比增长17.3。
在上海，2月份二手房成交套数接近1.9万套，环比增长1.4倍，同比增长近五成。
在成都，2月份二手住宅成交突破1.9万套，环比增长近9成，同比增长2.4倍。
在杭州，2月份二手住宅成交套数突破5300套，是近21个月的最高水平，同比增长3.1倍。
甚至在三四线城市，也出现回暖迹象。
惠州、江门、东莞、肇庆、佛山等大湾区城市，2月成交环比均在80以上，多数城市累计同比也已回正。
而长三角城市中，徐州、温州、镇江表现较为突出，涨幅显著。
无论是官方数据，还是第三方数据，都在证明这一波小阳春，正在到来。
但没想到的是，3月份突然来了一波倒春寒。
3月份前两周，各大城市的成交量突然放缓，不少城市出现大幅下跌。
以3月6日-12日这一周为例，在统计的30个城市中，22个城市的成交量都出现环比下跌。
北上广深四大一线城市，武汉、青岛、苏州、重庆为代表的二线城市，温州、江门、肇庆、南通为代表的三四线城市，无一例外。
原本以为火爆的市场就这么延续下去，谁知突然走到了一个下坡路。
一二月的行情，难道是“虚假繁荣”？
真正的原因或许是，年前积累的新房需求、置换需求在疫情放开后彻底爆发，出现短暂的一段反弹行情。
至于能不能延续，等3月份过完，我们就能得到答案。
3
更奇怪的一幕是：
央行公布，2月份人民币贷款增加1.81万亿元。分部门看，住户贷款增加2081亿元，其中，短期贷款增加1218亿元，中长期贷款增加863亿元。
863亿的新增中长期贷款，尽管比2022年2月要好得多，但相比前几个月的增加值，突然腰斩。
几天之后，国家统计局公布了更详细的个人按揭贷款（房贷）的数据。
2月份，个人房贷只有3495亿元，同比下降15.3。
尽管增速已经比整个2022年有所反弹，但依然还处在下降通道。
一边是火热成交的行情，一边却是没什么反应的信贷数据，难道大家买房都不贷款了？
问题出在哪了？
一个主要原因，是提前还贷潮的冲击。
一位博主在提前还贷50万后，不仅每月月供减少了3000元，还款总额更是直降了103万元。
在更多自媒体的标题中，都是这么写的：
提前还贷，就是最好的理财！
但银行却不这么想，毕竟自己的收益会大幅下降，于是为提前还贷设置各种门槛，有人预约的还款日期已经排队到了9月份。
除了利用自有资金提前还贷，有人还用了别的办法——转贷，把房贷转换成经营贷或消费贷。
这场声势浩大的提前还贷潮，甚至惊动了银保监会。
高层不仅督促银行改进服务，完善提前还款的流程，同时还对违规转贷加大了整治力度。
当被问及为什么提前还贷时，大部分的答案都是：
“利率太高了，不想给银行打工了。”
如果存量利率不降，提前还贷潮就不会停止。
毕竟，刚刚经历过三年疫情冲击，人们的钱包都经不起打击了，也会对未来的期望变得保守些。
与其贷款买房，硬扛一个不确定的未来，还不如手里多存现金，以防万一。
于是，诡异的一幕就出现了：
一边是提前还贷大军，日夜排队等待名额；一边是新房二手房火热的成交态势，冲刺入场。
他们擦肩而过，又互道XX。
刚刚回暖的楼市，又开始出现挣扎的迹象。
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