遵义的房价现在高吗？还会继续涨，在等就买不起啦！

遵义的房价现在高吗？还会继续涨，在等就买不起啦！

2016-09-1100:09:07来源:

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（原标题：遵义的房价现在高吗？还会继续涨，在等就买不起啦！）

“逃离北上广”，这是一个近几年每隔一段时间就会被搁在大众眼前讨论一番的议题，这些核心城市的生活成本令为数不少的一部分人不堪负重。而不断上涨的房价，则令人有一种不真实的绝望感，工资再涨也跟不上房价。

小巴也常常有这样的疑问，房价现在这么高，还会再涨吗，以后会不会跌了？

不管有钱没钱，大家都会问这个问题。有能力做房产投资的人问的是以后买房子还能赚钱吗？而暂时买房吃力的人问的则是，未来买房会不会越来越困难？

如果我们将城市的房价放在一个分析框架中，就会发现它在短期受到资金、库存和政策决定，但从长期来看，则是一种人口趋势与产业结构的产物。它和城市化进程相伴而生，那些人口增加最快的地区、城市化最迅速、产业结构最符合需求的阶段，房价都是高企并且不断向上的。

美国城市地理学家纳瑟姆（RayNortham）研究了当时已完成城市化国家的经验后，在1979年揭示了一条简明但深刻的规律：发达国家城市化进程大致都经历了类似正弦曲线上升的过程。这条曲线被命名为“纳瑟姆曲线”。

纳瑟姆曲线

这其中有两个关键节点，即城市化率达到30和70。城市化水平超过30时，这个国家将进入一个经济高速增长的阶段，从农业社会进入工业社会，人口快速涌进城市。当城市化达到70左右后，第二个拐点出现，人口向城市迁移的过程进入平缓发展阶段。

中国城市化率在1998年前后达到第一个拐点，在那之前，中国只有不到30的人口生活在城市中。这个拐点适逢房地产市场商业化，之后是波澜壮阔的房地产黄金十年。而根据国家统计局公布的数据，2015年中国的城市化率为56.1，也还在加速城市化进程中，远远没有达到第二个拐点。

但“逃离北上广”给我们提了一个醒，“纳瑟姆曲线”揭示的城市化规律，并非一种单一的进程，这其中是分为两个阶段的。如果我们去了解美国、日本、韩国等发达国家的历史，就可以充分发现这一点。

火爆全网的“逃离北上广”活动

第一阶段，城市化率30-50，农村人口涌入城市。这是一种潮水漫灌式的全面“入侵”，所有人都往城市迁移，不管大城市还是小城市，而全国中小城市的数量明显多于大城市，因此大部分人其实是去了中小城市。

很多80后的小伙伴都有这样的经历，他们在90年代和00年代这两个十年间，从农村随父母举家迁往左近的小城镇，他们后来有一些上了大学留在大城市了，有一些毕业后则回到了自己的小镇上。

在这个阶段，商品需求大于供给。一旦某一样新产品在大城市中被开发出来，很快就被复制到周边中小城市，有的甚至复制到全国，这种复制有的时候是企业主动采取的市场扩张，有的是被动的，被竞争对手模仿了。也正是因此，全国所有的中小城市都以发展制造业为优先考虑，创造庞大的就业机会，人口迅速向就近的中小城市靠拢，中小城市迅速发展起来。

这个过程中，大城市和中小城市的房价同步增长。大城市的房价，尽管从绝对值上看十分夸张，比如北京从3千上涨到了3万。但是从相对比例上看，中小城市的房价可能也不遑多让，从几百上涨到几千，10倍也比比皆是。

杭州市中心地段

但当城市化率占比大约达到50左右，变化来了。

几十年的工业化发展后，商品产能开始过剩，制造业在贡献经济增长的首要地位让位于第三产业，而服务业需要建立在大规模人口聚集基础上。这时大城市与小城市的区分就出来了，人口众多的大城市，在三产上能够提供中小城市提供不了的服务。

到了这个阶段，强者恒强的马太效应开始显现出来，全国人口向东南沿海经济发达地区迁移，一个省份内的人口向省会或副省级城市迁移。

中国目前的城市化率为56，达到50则是在2010年左右，“逃离北上广”在全社会范围内被大规模讨论，也是在这个时期开始的。

在个人的投资理财上，这是一种必须要留意的历史性转折。过去十几年随意买房子的行为应该停止了，但如果说买房子不赚钱了也不尽然，只是具备投资价值的不动产相比于从前十几年减少了。

当我们考虑城市时，我们明白，人口净流入、三产占比不断提升、资金最多、施政效率高、土地供给合理的城市房价显然更有潜力。

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